Vice Caché Immobilier
Détection des vices cachés avant l'achat ou expertise après découverte. Protégez votre investissement et vos droits.
Qu'est-ce qu'un vice caché immobilier ?
Le vice caché est défini par l'article 1641 du Code civil comme un défaut qui remplit trois conditions cumulatives :
- Caché : le défaut n'était pas visible lors de l'achat, même pour un acheteur attentif
- Antérieur à la vente : il existait avant la transaction
- Grave : il rend le bien impropre à l'usage ou diminue fortement cet usage
Un défaut apparent lors de la visite ou mentionné dans l'acte de vente ne constitue pas un vice caché, même s'il est important.
Exemples de vices cachés fréquents
Problèmes structurels
- Fondations insuffisantes ou dégradées
- Fissures structurelles masquées par un enduit récent
- Charpente attaquée par des insectes xylophages
- Murs porteurs fragilisés
Problèmes d'humidité
- Infiltrations masquées par des travaux de peinture
- Remontées capillaires cachées derrière un doublage
- Défaut d'étanchéité de la toiture non visible
- Inondations récurrentes non déclarées
Problèmes de réseaux
- Canalisation d'évacuation défectueuse enterrée
- Installation électrique dangereuse dissimulée
- Fosse septique non conforme
- Pollution des sols non signalée
Problèmes environnementaux
- Nuisances sonores connues du vendeur
- Projet d'urbanisme impactant le bien
- Servitudes non déclarées
- Risques naturels dissimulés
Notre expertise vice caché
Avant l'achat : prévention
Notre expertise avant-achat approfondie vise à détecter les défauts cachés avant que vous ne signiez. Nous allons au-delà des apparences pour identifier les problèmes potentiels.
- Inspection minutieuse de tous les éléments
- Utilisation d'outils de détection (humidimètre, caméra thermique)
- Analyse des indices révélateurs de travaux de dissimulation
- Questions pertinentes sur l'historique du bien
Après l'achat : constat et recours
Si vous découvrez un vice caché après l'achat, notre expertise établit :
- La nature exacte du désordre
- Son antériorité par rapport à la vente
- Son caractère caché (non décelable par un acheteur normal)
- Sa gravité et son impact sur l'usage du bien
- Le coût des réparations nécessaires
Vos recours en cas de vice caché
Action rédhibitoire
Vous demandez l'annulation de la vente et la restitution du prix. Le vendeur récupère le bien et vous rembourse intégralement.
Action estimatoire
Vous conservez le bien mais obtenez une réduction du prix correspondant au coût de réparation du vice ou à la moins-value qu'il engendre.
Dommages et intérêts
Si le vendeur connaissait le vice (mauvaise foi), vous pouvez obtenir des dommages et intérêts en plus de l'action principale.
Délais et procédure
- Délai d'action : 2 ans à compter de la découverte du vice
- Délai de prescription : 20 ans maximum après la vente
- Procédure : mise en demeure puis assignation au tribunal
- Expertise judiciaire : souvent ordonnée par le juge
Le rôle de notre rapport d'expertise
Notre rapport constitue une pièce technique essentielle pour :
- Démontrer l'existence et la nature du vice
- Établir son antériorité à la vente
- Prouver son caractère caché
- Chiffrer le préjudice subi
- Appuyer une négociation amiable ou une procédure judiciaire
Même si une expertise judiciaire est ensuite ordonnée, notre rapport amiable constitue un élément de preuve recevable.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un vice caché en immobilier ?
Un vice caché est un défaut non apparent lors de l'achat, qui existait avant la vente, et qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait offert un prix moindre.
Comment prouver un vice caché ?
Il faut démontrer que le défaut existait avant la vente, qu'il était caché (non visible), et qu'il affecte l'usage du bien. Une expertise technique est indispensable pour établir ces éléments et les dater.
Quel recours en cas de vice caché ?
Vous pouvez demander l'annulation de la vente (action rédhibitoire) ou une réduction du prix (action estimatoire). Des dommages et intérêts sont possibles si le vendeur connaissait le vice. Le délai d'action est de 2 ans à compter de la découverte.
La clause d'exclusion de garantie protège-t-elle le vendeur ?
La clause 'vendu en l'état' ne protège pas le vendeur s'il est professionnel ou s'il avait connaissance du vice. En revanche, entre particuliers, elle peut limiter les recours sauf si le vendeur est de mauvaise foi.
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