Fissures immeuble copropriété : tout ce que vous devez savoir

Fissures immeuble copropriété sont souvent une source de préoccupation pour les copropriétaires. Il est important de comprendre les causes, les conséquences et les mesures à prendre pour résoudre ces désordres. Les fissures peuvent être causées par des mouvements du sol, des malfaçons de la construction ou encore par des modifications structurelles lors de travaux réalisés par des propriétaires d’appartement. Il est essentiel de faire appel à un expert en fissures dans les immeubles en copropriété pour évaluer la gravité du problème et recommander les solutions appropriées. Dans cet article, nous vous fournirons toutes les informations nécessaires sur les fissures dans les immeubles en copropriété afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées pour protéger votre investissement immobilier et sécuriser les occupants.

Fissures immeuble copropriété : les causes ?

Les fissures dans les immeubles en copropriété sont souvent provoquées par des mouvements de sol ou des déformations de la structure consécutives à des travaux réalisés individuellement par des copropriétaires avec ou sans autorisation. Toutefois, les premières causes à retenir lors de l’apparition de fissures sont le plus souvent d’ordre géotechnique et ou hydrogéologique. Cela signifie qu’elles sont liées à des mouvements des fondations à la suite d’ infiltrations d’eau, d’affaissement d’anciennes carrières, par tassement différentiel après un ou des épisodes de sécheresse ou encore à un tremblement de terre.

Nous retiendrons dans un second temps, les malfaçons constructives avec des erreurs de conception, de dimensionnement voire d’absence d’éléments essentiels tels que des poteaux raidisseurs béton armé.

Enfin, nous retiendrons les désordres structurels consécutifs à des modifications individuelles dans les logements, comme les litiges entre propriétaires suite à l’abattage de murs porteurs ou de cloison semi porteuse qui peuvent générer des affaissements de plancher ou plafond mais aussi des microfissures voir des crevasses dans les logements voisins ou en façade.

Si les dommages ne sont pas traitées à temps, ils auront tendance à s’aggraver. Aussi, il est préférable de recourir au service d’un expert fissures immeuble qui dressera un diagnostic précis pour définir l’origine, la dangerosité éventuelle et une feuille de route des étapes préparatoires à la réalisation de travaux.

Fissures immeuble copropriété : types de fissures les plus courantes

Vous êtes propriétaire ou copropriétaire d’un immeuble en copropriété, il est important de connaître les différents types de fissures auxquelles vous pourriez être confronté. Les fissures peuvent avoir des conséquences graves sur le bâtiment et c’est pourquoi il est important qu’elles soient examinées par un cabinet spécialisé en expertise fissure qui sera en mesure de détecter les signes précoces et d’assurer la sécurité de l’immeuble. Les types de fissure les plus courants dans les immeubles en copropriété sont :

• Fissures verticales : ce type de fissure se produit généralement à la suite d’un affaissement ou d’un soulèvement du sol.
• Fissures horizontales : cette forme de fissure se produit soit par mouvement de sol hétérogène soit par dilatation d’éléments porteurs horizontaux (plancher ou charpente par exemple).
• Fissures obliques : ce type de fissure se produit lorsque des contraintes en traction compression s’opèrent. Cas de gonflement différentiel s’opérant au droit d’une fondation par exemple.
• Fissures multiples : comme son nom l’indique, ce type de fissure peut prendre plusieurs formes et apparaître à différents endroits du bâtiment en même temps, à la suite de travaux de démolition dans l’appartement du voisin par exemple qui ont générés une modifications des charges ou encore des vibrations importantes.

Cependant, quelques soit la nature des dommages, chaque fissure doit être étudiée au cas par cas. En effet, il n’existe pas de règle universelle puisque chaque bâtiment n’est pas construit de la même manière.

Impact des fissures sur la structure et la sécurité des immeubles en copropriété

Lorsqu’elles ne sont pas détectées à temps, les fissures peuvent affecter la structure et la sécurité des immeubles en copropriété. Cela peut entraîner des problèmes de stabilité, une dégradation de l’enduit de façade qui n’assurera plus sa fonction d’étanchéité à l’eau et une mauvaise isolation thermique (passage d’air parasite et surchauffe pour atteindre une température de confort). Les conséquences peuvent être très graves pour les copropriétaires. Une expertise fissures immeuble copropriété est donc nécessaire pour identifier tous les types de brèches, leur source et leur taille.

Une expertise fissures immeuble copropriété comprend une analyse complète des murs, des plafonds et des sols afin de repérer la présence et l’origine des fissures, elle peut également être complété par la visite de certains appartements dans lesquels des désordres pourraient corroborés la théorie de l’expert. Elle permet également aux techniciens d’analyser l’impact sur la stabilité et la sécurité de la structure. Une fois l’analyse terminée, des opérations complémentaires pourront être préconisées par le cabinet d’expertise, notamment la réalisation d’études spécifiques ou la mise en place de mesure de surveillance de l’évolution des fissures. A l’issue de cette phase transitoire, il sera possible de réparer ponctuellement voire de renforcer la structure.

Une expertise fissure immeuble copropriété permet de vérifier que le bâtiment respecte bien les normes en vigueur en matière de construction et d’identifier toutes modifications qui doivent être faites pour assurer un bon niveau de sécurité et de confort à tous les membres de la copropriété.

Comment détecter et évaluer les fissures dans les immeubles en copropriété

Il est nécessaire d’effectuer un diagnostic de fissure pour évaluer les dégâts et l’état de l’immeuble en copropriété. Pour procéder à cette expertise, plusieurs étapes sont à suivre. Tout d’abord, il est important de relever les fissures visibles sur le bâtiment et de les mesurer correctement. Ceci permettra d’identifier leur type et leur nature, ainsi que leur emplacement. L’expertise des fissures doit être réalisée par un spécialiste qualifié ayant une bonne connaissance des constructions en copropriété. Il faut également prendre en compte l’impact du temps sur ces fissures, car l’intensité des aléas climatiques comme les épisodes caniculaires ou les intempéries peuvent affecter l’ouvrage. L’expert fissure indépendant réalise une inspection visuelle complète, dite en 1ère approche, pour dresser un état de la situation le jour de sa visite. A l’issue de ces constats, il produit un rapport d’expertise de nature à affirmer la cause des failles visibles et les travaux réparatoires de principe à mettre en œuvre. doit être effectuée afin de vérifier si des infiltrations sont présentes et si des réparations supplémentaires sont nécessaires.

Les étapes à suivre pour réparer efficacement les fissures dans un immeuble en copropriété

Lorsqu’une fissure apparaît dans un immeuble en copropriété, un certain nombre de procédures doivent être adoptées pour une réparation efficace. Tout d’abord, il faut identifier la source du problème et vérifier le type de craquelure. Il faudra également si nécessaire, identifier les logements victimes de l’apparition ou de l’évolution de désordre.

On pourra notamment constater dans les parties communes ou dans les parties privatives, le décollement des plinthes, l’affaissement d’un plancher, la déformation de la charpente, des difficultés à ouvrir les portes ou les fenêtres, des fuites sur les réseaux EU / EP, etc…

Si un risque de chute de parement ou de pierres est décelé par l’expert, des mesures conservatoires par pose de filets de protection par exemple peuvent être préconisé ou encore l’étaiement d’un plafond. Une fois cela fait, et après détermination de la nature esthétique superficielle ou plus grave des fissurations, des actions pourront être mise en œuvre pour assurer l’intégrité structurelle et éviter d’autres dégâts à l’immeuble en copropriété.

Ces travaux pourront simplement correspondre à la réalisation d’un ravalement suivant les normes, DTU ou règles de l’art en vigueur. Mais ça c’est le meilleur des cas, celui que nous souhaitons à tout nos requérants.

A contrario, si la localisation des fissures corroborent des désordres plus graves, il est possible que des opérations plus lourdes soient à mener, il s’agira de procéder par étape :

1. Identifier formellement la cause des désordres par l’intermédiaire d’un cabinet d’expertise spécialisé en fissuration des bâtiments.
2. Sur préconisation de l’expert, diligenter des études complémentaires type étude de sol, inspection télévisée des réseaux d’eau, étude Bureau d’étude structure.
3. Communiquez les conclusions des divers études à l’expert, pour ajustement du rapport si nécessaire, concernant la phase travaux.
4. Faites procéder aux chiffrages par des entreprises de travaux spéciaux type reprises en sous œuvre par micropieux (RSO) ou en confortement de sol d’assise par injection de résine ou de maçonnerie dans le cadre de remplacement de linteaux ou d’agrafage de fissures.
5. Après réalisation des travaux, procédez à une phase d’observation de 12 à 15 mois pour vous assurer que les désordres sont stabilisés.
6. Faire procéder aux embellissements extérieurs et intérieurs  (ravalement façade, plâtrerie et peinture).

Prévention des fissures dans les immeubles en copropriété : conseils et bonnes pratiques

Les immeubles en copropriété font face à des défis uniques pour assurer leur intégrité structurelle et éviter les dommages. Les fissures peuvent se produire lorsque les bâtiments sont mal gérés et mal entretenus, mais certaines mesures peuvent être prises pour réduire le risque. Pour protéger un immeuble en copropriété contre les fissures, il est important de prendre des précautions préventives.

1. Le premier conseil est de s’assurer que toutes les personnes impliquées dans la gestion de l’immeuble sont conscientes des problèmes potentiels et prennent des mesures pour y faire face. Cela implique une bonne communication entre le syndicat des copropriétaires et les professionnels qui effectuent l’entretien et la maintenance du bâtiment. Il est également fortement recommandé que tous ceux qui interviennent sur le site soient qualifiés et expérimentés pour garantir que tout travail est effectué correctement et avec soin.
2. Une autre mesure préventive consiste à inspecter régulièrement l’intérieur et l’extérieur du bâtiment pour repérer les dommages ou les signes avant-coureurs de fissuration.
3. S’assurer que le bâtiment est bien ventilé, isolé correctement afin de prévenir le gel et la corrosion des parties métalliques. En effet, cela peut entraîner des déformations et des fissures en façade aux angles des fenêtres.
4. Vérifier qu’il n’y a pas de fuites dans les caves ou sous-sol qui pourraient conduire à des problématiques d’humidité mais aussi à faire varier la teneur en eau du sol d’assise et favoriser les mouvements anormaux du bâtiment.
5. Une inspection est recommandée pour vérifier si toutes les parties du bâtiment sont en bon état afin d’en limiter le risque de dommage. Cette inspection peut être réalisée simplement par les membres du conseil syndical ou les copropriétaires eux mêmes, désireux de conserver leur immeuble dans un état satisfaisant.

Un autre conseil utile est d’accorder une attention particulière aux parties susceptibles de subir une contrainte supplémentaire, telles que les joints de dilatation, les fondations, les toits-terrasses, les balcons et autres structures extensibles.

Ces zones nécessitent un suivi constant, car elles sont susceptibles de se fissurer plus rapidement que d’autres parties du bâtiment si elles ne reçoivent pas suffisamment d’attention.

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