Vous souhaitez vendre votre maison, mais elle présente des fissures, Que faire ?
Vendre une maison fissurée n’est pas exempt de risque de recours en vice caché ou en action dolosive de la part des acquéreurs. Cependant, vous n’avez aucune obligation particulière. Vous avez détecté la présence de fissures, sont-elles esthétiques ou structurelles ? La maison est elle invendable ? Les acheteurs sont effrayés et ne veulent même pas faire une offre ? Le recours à une expertise fissure avant vente, aura vocation à définir précisément l’origine des fissures, le danger pour la structure, les travaux à prévoir à court terme et le coût approximatif de ces derniers. 3 objectifs : vous exonérer du vice caché, rassurez votre acquéreur, vendre votre maison fissurée au meilleur prix !
Fissures en façade de ma maison, identifier leur type et leur forme avant de vendre !
Voici les différents types de fissures pour lesquelles vous devez être prudents lors de la mise en vente car elles revêtent très souvent un caractère structurel, qui peut engendrer des travaux et des coûts lourds pour votre acheteur s’il est mal informé :
- Une fissure verticale, localisée aux angles de la maison ou à un l’angle d’une ouverture et peuvent être multifactorielles, cependant elles sont souvent liées à un problème de fondations ou de rigidification des murs.
- Les Fissures horizontales, situées au niveau du sol ou du plancher, elles peuvent être dues soient aux variations hygrothermiques de matériaux hétérogènes soient à un tassement différentiel consécutif au phénomène de retrait gonflement de sol argileux. La localisation, l’ouverture et le désaffleurement sont des éléments à caractériser pour poser le bon diagnostic.
- Une fissure en escalier, même s’il s’agit d’une microfissure <0,2mm peut évoluer en crevasse de plusieurs millimètres de large. Elles doivent absolument être considérées dans le cadre de la vente. Elle est le signe d’un tassement différentiel des fondations de la maison.
- Une lézarde dépassant les 3mm, est profonde et synonyme de tension importante sur les murs. Leur apparition est souvent due à un sol instable, un tremblement de terre, une inondation ou une malfaçon lors de la construction.
- Une fissure oblique, localisée à l’angle de la maison ou à 45° depuis des angles de porte ou de fenêtre qui parfois se s’étend du sol jusqu’au toit, est encore une fois être multifactorielle et dénote d’une problématique d’affaissement du sol, d’un défaut de mise en œuvre des fondations, du mode constructif ou d’un défaut de compactage du remblai.
Si vous avez identifié que l’une de ces fissures est traversante et infiltrante, c’est à dire visible de chaque côté du mur et qu’elle laisse pénétrer l’eau de pluie, vous devez informé l’acquéreur.
Expertise fissure avant vente : esthétique ou structurelle ?
Seul le faïençage en façade de l’enduit de façade constitue un désordre esthétique. Toutes les autres brèches seront donc d’ordre structurel. Aussi, le recours à un expert fissure indépendant avant la vente de votre bien sera fortement recommandé.
Une fissure structurelle est-elle un frein à la vente de mon bien ?
Une fissure structurelle ne sera pas forcément un frein à la vente d’une maison. Cependant il sera préférable de prendre quelques précautions. Nos 3 conseils pour vendre une maison fissurée :
- ne masquez pas la fissure avant de mettre en vente : évitez de refaire l’enduit à la va-vite, cela va se voir ou pourrait jouer contre vous.
- soyez transparent avec l’acheteur : décrivez les circonstances et date d’apparition par exemple.
- si vous décidez de faire procéder à la réparation : faîtes le par l’intermédiaire d’un professionnel qui engagera sa responsabilité décennale et communiquez la facture à l’acquéreur.
Ma maison est-elle invendable à cause des fissures ?
Toutes les fissures structurelles ne nécessitent pas de travaux importants. Elles ne sont donc pas toutes de nature à repousser l’achat. Certaines fissures stabilisées ne nécessiteront qu’un traitement de renforcement de la superstructure par agrafage ou par poteau béton armé.
Cependant, certaines failles évolutives, pourraient rendre votre bien très difficile à vendre. En effet, elles sont souvent synonyme de mouvements de sol ou de tassements différentiels consécutifs au phénomène de retrait gonflement des agriles (RGA) ayant affectés ou affectant encore l’ouvrage. Ce type de dommage nécessitera des reprises en sous œuvre par micropieux ou injections de résine expansive. Ces travaux extrêmement invasifs peuvent couter plusieurs centaines de milliers d’euros… Autrement dit, dans ce cas, vous aurez 2 options :
- faire réaliser les travaux puis vendre la maison, la garantie décennale sera alors transmise à l’acquéreur.
- faire procéder au chiffrage des travaux, et vendre en diminuant le prix de votre maison.
Qui expertise les maisons fissurées avant vente ?
Vous pouvez recourir au service d’un expert en fissure privé pour expertiser votre maison fissurée. Son intervention sera soit de nature à rassurer les acquéreurs potentiels soit de nature à positionner financièrement votre bien sur le marché par rapport au montant des travaux à prévoir.
De plus, le recours à un expert spécialisé en fissuration de bâtiment, se conclut toujours par la remise d’un rapport d’expertise qui engage sa responsabilité et peu ainsi conforter les acheteurs et les agents immobiliers intermédiaires de la vente. Ce rapport pourra également être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique par le notaire.
Combien coûte l’intervention d’un expert fissure avant vente ?
Le prix d’une expertise fissures privée est variable et s’entendra en fonction de la complexité du dossier. Le tarif moyen pour un cabinet d’expert spécialisé, connu et reconnu dans son domaine débutera autour de 1000 euros.
Vous souhaitez vendre votre maison et avez besoin d’une expertise fissure ?
Nous sommes à votre disposition pour une expertise fissures, n’hésitez pas à nous solliciter en faisant une demande de devis gratuite et sans engagement.
Quelques questions fréquentes sur les maisons fissurées avant vente et le vice caché
- Ma maison est fissurée et les fissures sont visibles, est ce un vice caché ? Si les désordres sont mineurs et parfaitement visibles, le vice caché ne pourra, à priori, pas être retenu.
- Quand considère t-on qu’il y a vice caché ? Pour être retenu, le vice caché doit être de nature à remettre en cause l’intégrité structurelle de la maison et la sécurité des personnes et avoir été masqué avant la vente. Attention, une action est possible dans les 2 ans suivant la découverte et au plus dans les 5 ans suivant l’acquisition.
- Mon acquéreur lance un recours pour action dolosive alors que les fissures en façade étaient visibles ? Dans votre cas, on ne parlera pas de vice caché mais de vice apparent. Si le dommage est tel qu’il conduit à des travaux lourds et coûteux et qu’il est démontrer que le vendeur avait parfaitement connaissance de cette issue défavorable, le recours sera fondé et risque de vous couter très cher. L’acquéreur peut demander soit l’annulation de la vente soit une diminution de prix par rapport au montant des travaux.
- Ma maison est construite depuis 6 ans et il y a des microfissures en façade, dois je réaliser une expertise avant la vente ? il n’existe aucune obligation légale concernant la réalisation d’ une expertise fissure avant vente. En revanche, si vos acquéreurs sont effrayés ou réticents, alors l’éclairage d’un expert fissure pourra les conforter dans leur décision d’achat. Par ailleurs, votre bien étant sous garantie décennale, nous rappelons que le constructeur est responsable pendant 10 ans y compris en cas de vice du sol. Pour être pris en charge, il faudra que les désordres affectent la structure de la maison ou le rende impropre à destination.